万科高呼“活下去”,你怎么看?

2023-01-21 8:30 生活问答 fufang419

谢友邀!

高房价的商业社会语境下,房地产大鳄万科,赚得钵满盆盈,还要呼喊“活下去”,这不是虚张声势吗?

感谢有机会回答这个问题,万科9月30日2018年秋季例会中万科董事局主席口中提出“万科要活下去”对于这点个人觉得或许房地产的寒冬期确实是来了,而且寒冬期的期限很难判断。

万科提出“活下去”的背景

第一、距离2018年的回款目标6300亿,相差甚远(不到50%)。回款情况基本上是房地产企业继续生存和扩大生产的前提,对于靠庞大资本运行的房地产企业来说更是重要。

第二、银行对于房地产企业放贷更为严格。每年年底基本就是银行缩减房贷的时候,如今已经进入第四季度很多银行对于房地产的贷款已经提高了30%以上,而且很多企业还得不到贷款。所以说严冬即将来临,尤其对于房地产企业来说更是如此。

第三、房地产销售情况不佳。根据万科透漏的数据显示,年末万科还有1000亿的长期库存,这代表什么?说明了很多在位置、品质等方面达不到客户标准的区域,很难再像过去那样容易销售。用句置业顾问的一句话“没有卖不出去的房子”这句话的时代已经过去了。

房地产行业很长时间都是一个政策性行业

从我国实行商品房制度开始进行城镇化建设的这么几十年就是房地产行业快速发展的几年,可以说很长时间房地产行业是一个彻彻底底的政策性行业。比如:万达、万科、建业等等成立之初都是依靠政策快速发展起来的(低息贷款、土地抵押重复贷款等)。

从2015年之后国家对于房地产行业的严行管控,在房子是用来住不是用来炒的大背景下(包括对于70个大中型城市房价进行定时定期的公布和监管就是如此),可以说房地产行业在政策吃紧的情况下,要想依靠过去的政策优势(贷款和拿地)来取得企业发展已经不可能了。

未来房地产商进行转型是不可避免的,现阶段影响不大

上面已经讲了,过去很长时间房地产都依靠政策来取得快速发展的。但是随着贷款利率的提高、拿地成本增加、房价上涨乏力(政府禁止快速上涨)的情况下,可以说房地产企业已经进入了寒冬期,这也是为什么万达早在2年前就甩了地产给融创,开始轻资产运营的原因。但是不是所有的企业都跟万达一样可以依靠商业管理来生存,来进行很快转型的。不过不可否认的是很多大地产商都在被迫或者主动的去进行转型,包括:万达开始进行商业管理和文化旅游、万科开始从事商业运作(万科商业)、建业开始特色文旅小镇建设等等。

综上,万科这次内部例会对于未来的判断绝不是一次偶然的提起,说明确实数年在房地产行业位列前三的大佬企业也已经开始进行反思过去的一些做法和对于未来进行思考和转型。不过个人觉得这对于万科来说并没有多大影响,毕竟万科目前运营还是很正常的,业绩增长也不错(我国城镇化建设还是离不开这些大开发商)。希望对大家有所帮助,原创不易喜欢就点赞关注吧。

近日,万科A(000002.SZ)在深圳举办的秋季例会火了。不是因为业绩有多惊人,而是在会场的墙壁和主屏幕上,这家房地产老牌企业赫然打上了“活下去”的标语。

今年6月,中国房地产协会会长胡志刚在接受媒体采访时坦言,“现在的形势,只会让能活的活好,濒死的死掉”。

如今连“老大哥”万科都带头喊出了这句话,房地产行业的寒冬真的要来了吗?

万科带头行业哭声一片

这并不是万科第一次哭惨。

早在今年6月底,万科董事局主席郁亮就曾宣布“万科要告别房地产”。在他看来,住房全面短缺时代已经结束,房价告别单边快速上涨时代。之后,房地产“唱衰合唱团”成员越来越多。

当时,郁亮忧心忡忡地说,“十年后万科还是房地产公司的话,应该是比较惨的。我现在在琢磨,我们各地的公司把‘地产’这几个字去掉。万科是美好生活的服务商。”

话音刚落,万科深圳分公司便更名为“深圳万科发展有限公司”,去掉了“房地产”的字样。郁亮希望人们在未来想到万科的时候,想到的应该是美好生活,而不是几栋房子。

对未来抱有美好憧憬的同时,郁亮对现实的危机也感到焦虑不安。

在9月11日万科南方区域月度例会上,郁亮就喊出,“万科要做的第一件事情,就是进行战略检讨,以‘活下去’为最终目标”。

其实,不止万科,自2018年以来,包括中国恒大(3333.HK)、融创中国(1918.HK)、碧桂园(2007.HK)在内的房地产公司都已经开始发出预警。

“春江水暖鸭先知”,最早感受到水温变冷的或许是中国首富许家印。

今年3月,恒大董事局主席许家印在公司2017年业绩发布会上表示,到2020年底,恒大负债率下降到同行中低水平,未来三年恒大的土地支出会逐步减少。

与此同时,融创中国董事长孙宏斌就公开表示,“如果房地产都做不好,就没有钱,更别说投资其它了”。在融创9月初举办的中期业绩报告会上,孙宏斌更是直言短期内房地产调控政策不会放松,且购买预期仍将变化,因此融创要“脚踏实地,这几年安全放在第一位”。

碧桂园也不例外。据格隆汇报道,在碧桂园近日多个运营中心举行的视像会议上,碧桂园主席杨国强提出,为了加强有效供贷,考虑把销售率不佳及正负零为负的项目(即还未进行地面工程者)停工。

大佬们在预警的同时,敏感的资本市场早已感受到了房地产行业形势的不佳。

东方财富Choice数据显示,申万房地产指数曾于今年1月摸到5829.84的高点,随后便不断下跌。截至9月28日收盘,申万房地产指数报收于3683.85点,今年以来跌幅达到24.73%。

具体来看,“万融碧恒”四家房地产龙头公司的股价都面临不同程度的下跌。

在2018年以来,万科跌幅为21.76%、融创跌幅25.50%、碧桂园跌幅33.76%。其中,恒大跌幅最小,为18.55%。这或与恒大“护盘心切”有关。此前,恒大曾多次回购自家股票,仅7月就耗资超过30亿港元用以回购。

叶落而知秋冬将至

与股价下跌类似的是,大佬们过去高昂情绪的逐渐回落。“叶落而知秋将至”,楼市凛冬将至的背后是他们对融资、负债、销售、回款数座大山压顶的焦虑。

最明显、最直观的现象便是住宅成交量下降、房价下跌。自中秋小长假以来,就不断有消息曝出楼盘“降价大甩卖”的消息。先是9月初,恒大传来消息将启动全国楼盘促销活动,推出国内全部楼盘8.9折,最低可至7.4折(如果将全部优惠进行叠加)。

而后万科紧跟脚步,9月26日有媒体报道称,厦门“首开万科白鹭郡”推出特价别墅,89-110平米的联排别墅,原价500万,现一口价278万,“五折大甩卖”震动了整个鹭岛。

重压之下,郁亮在9月份上述例会上更是下了铁令,“6300亿元的回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

对于销售状况及对行业的判断,野马财经(微信公号:ymcj8686)与万科取得了联系,对方表示一切以公告为准。

前不久,上海中原研究院发布了一组数据显示,今年中秋假期上海新建商品房住宅成交仅3.4万平方米,同比下降34.6%,创五年新低。二手房价格指数更是连续9个月环比下跌。

房地产价格下跌、销售量下降的背后,无不折射出房地产巨头们对加快资金回笼的迫切。

巨头们对于资金的渴求,自2017年房地产宏观调控政策愈发趋严之后变得日趋突出。融资成本高、融资渠道大幅收缩已经成为碧万恒等房地产巨头们当前的心头病。

国家统计局数据显示,2018年1月至8月,房地产开发企业到位资金106682亿元。其中,国内贷款、利用外资和个人按揭贷款均同比下降。与之形成对比的是,房企自筹资金34959亿元,增长11.2%;定金及预收款35447亿元,增长15.1%。

这意味着,房地产企业对自筹资金、卖房定金及预收款的内部造血能力依赖越来越强。

然而,2018年9月下旬,一则“商品房预售制取消”的传闻几乎让整个房地产行业感到无比紧张。

一直以来,预售项目,也就是俗称的“卖楼花”是房地产企业资金周转的重要组成。新城控股(601155.SH)高级副总裁欧阳捷发布文章指出,没有了预售资金,房企很可能将减少大约33%的资金来源,并对楼市住房供应等产生连带影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向野马财经(微信公号:ymcj8686)解释,“通过预售制度的变革,资金弱的房企是无法进行开发投资的,将对相关企业形成较大约束。”